Головна » 2010»July»14 » Соціальне та доступне житло: завдання для влади
Соціальне та доступне житло: завдання для влади
12:56
«Половина населения всегда следит за тем, чтобы вторая половина брала все в порядке очереди. Сама при этом старается брать вне очереди. Из-за этого образовывается очередь, параллельная первой».
Михаил Жванецкий
В Україні нараховується понад 14 тисяч сімей, в яких понад 2,5 мільйонів людей перебувають у важких матеріальних умовах. Велику роль при цьому відіграє славнозвісне «квартирне питання», яке, за цитатою великого Михайла Булгакова, «портит многих людей». За офіційними даними, 1,3 млн. українців стоять у квартирній черзі, 400 тисяч мають право на отримання житла соціального призначення. Майже стільки ж українських громадян готові самостійно вирішити квартирне питання, але за умови наявності пропозицій доступного житла на ринку нерухомості. Наразі масштабність житлової проблеми в Україні занадто вражаюча, щоб і надалі її ігнорувати та використовувати лише як привід для пустопорожніх політичних дискусій.
(Не) точність визначень
В Україні часто плутають поняття «соціального» та «доступного» житла. Якщо соціальне житло має законодавче закріплення у Законі України «Про житловий фонд соціального призначення» 2006 року, то статус доступного житла й досі не врегульовано.
«Соціальним» є житло всіх форм власності з житлового фонду соціального призначення, що безкоштовно надається на основі договору найму на певний строк громадянам, які потребують соціального захисту.
За загальною практикою доступне житло – це збудовані і ті, що будуються за державною підтримкою, житлові будинки та квартири. Держава частково компенсує будівництво доступного житла чи надає пільгові іпотечні житлові кредити в уповноваженому банку для його придбання. Право на отримання такого житла надається громадянам, які потребують поліпшення житлових умов.
Зараз соціальне житло в Україні практично не будують. Існує єдиний механізм, коли на комерційній основі будується будинок, а потім 15-20% квартир забирають у забудовника та безоплатно роздають черговикам. Це часто має красиву назву «фонд соціального житла». За поділ соціального житла відповідає місцева влада. Думаю, не слід особливо розповідати, які корупційні «важелі» задіяні в цьому процесі. Інколи тема доступного та соціального житла реанімується перед виборами різних рівнів. Справа не йде далі передвиборчих обіцянок та нескінченної риторики. Але чи можна ситуацію вивести з «глухого кута»?
Як у них?
«Секрет» виникнення доступного житла відомий у багатьох європейських країнах: будувати багато та дешево. Виникає інше логічне питання: де державі брати гроші на будівництво? В цьому ракурсі є корисним досвід Великобританії, яка виробила власну систему будівництва соціального житла. Таке житло надається в оренду, прибуток від якої йде не до державного бюджету, а відразу на будівництво нових житлових об’єктів зазначеної категорії. Через певний термін проживання в ньому фізичній особі надається право його викупу зі значною знижкою.
Німеччина пішла схожим шляхом. У цій країні також можна приватизувати соціальне житло на пільгових умовах. Щороку понад 100 тисяч соціальних помешкань в Німеччині передаються у приватну власність.
У Франції в середині 1970-80-х років зіштовхнулися з проблемою: будівництво соціального житла знижувало мобільність робочої сили. Бідні родини часто відмовлялись від переїзду до місцевості з кращими можливостями працевлаштування через високу, порівняно до соціального житла, вартість помешкання. Внаслідок цього райони, забудовані соціальним житлом, поступово перетворились на осередки безробіття і бідності, з підвищеною кримінальною злочинністю. Тому останніми роками у Франції в нових житлових кварталах частина квартир продається за комерційними цінами, частина - з використанням іпотечних кредитів і понад 20% - призначені для малозабезпечених громадян. Дотримуючись такої пропорції, у Франції створюють добросусідські спільноти, а не потенційно небезпечні «бідняцькі гетто», і така практика себе виправдовує. Також цікаво, що у цій країні соціальне житло будують приватні компанії, які за це отримують податкові пільги від держави. Соціальне житло віддається у найм малозабезпеченим особам за чітко встановленими державними ставками, причому приватні компанії поділяють із муніципальною владою повноваження з визначення осіб, яким буде надано право оселитися у соціальному житлі, що суттєво зменшує потенційні корупційні ризики.
Європейський досвід демонструє, що об’єднання зусиль держави та приватного капіталу дозволяє будувати соціальне житло в значно більших обсягах. Важливо, що уряди країн ЄС усе частіше приймають рішення про запровадження можливостей подальшого викупу соціального житла, адже вважається, що приватна власність дисциплінує та стимулює громадян до активної соціальної поведінки і трудової діяльності. Таким чином, соціальне житло перетворюється на доступне, поступово вирішується житлова проблема, коригується соціальна поведінка малозабезпечених громадян.
Суворі українські реалії
В Європі постійно зростає потреба у соціальному житлі. На це впливає декілька факторів: економічна криза, інтенсифікація міграції, урбанізація та ін. Тому уряди європейських країн змушені надалі впроваджувати та розвивати соціально відповідальну житлову політику. Але, вочевидь, в Україні тільки зі зміною влади змінилося розуміння масштабності проблеми і почався пошук реальних шляхів її вирішення.
За останню п’ятирічку не було представлено реальних даних щодо поточного стану будівництва державою соціального та доступного житла, не розроблено дієвих варіантів розв’язання проблеми на рівні державної та місцевої влади. Натомість весь цей час «кипіла» законодавча робота: штампувалися закони та постанови уряду з декларативними обіцянками. У 2007 році був прийнятий указ Президента «Про заходи з будівництва доступного житла в Україні і поліпшення забезпечення громадян житлом». Далі були прийняті: Закон «Про попередження впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі і житлового будівництва», «Порядок надання держпідтримки для забезпечення громадян доступним житлом» і, нарешті, Закон «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України з питань забезпечення житлом громадян».
Загальний зміст вищевказаних законодавчих актів зводився до наступних «солодких» обіцянок:
- на будівництво доступного житла щорічно виділятиметься 0,5% ВВП;
- покупцям нададуть одноразову державну допомогу;
- не здатним купити житло відразу нададуть його в оренду на строк до 30 років з правом викупу;
- вибір забудовників має проходити винятково за конкурсом, а землі під забудову надаватимуться безкоштовно.
Але красиві законодавчі норми залишилися лише на папері. Натомість улюбленим методом вирішення «квартирного питання», а за сумісництвом і піару міських та державних чиновників, залишалась фрагментарна роздача квартир у власність черговикам. Втім, небагато європейських країн вдаються до таких «щедрот»! Адже там давно зрозуміли, що завдяки такому способу вирішення проблеми соціального та доступного житла існує ризик стимулювання утриманських настроїв серед малозабезпечених громадян. Проблема житла не буде вирішена, а соціальні настрої будуть лише погіршуватися.
Як відомо, ще у 2006 році був прийнятий Закон України «Про житловий фонд соціального призначення». У 2008 році постановою Кабміну був затверджений Порядок реалізації прав соціально незахищених громадян на отримання житла з такого фонду, який надає право на отримання соціального житла громадянам, середньомісячний дохід яких (з розрахунку на одного члена сім`ї) не перевищує розміру встановленого законодавством прожиткового мінімуму. Але єдиною спробою реалізації вищевказаного закону та постанови уряду стало ухвалення на початку березня 2010 року рішення Київради «Про створення житлового фонду соціального призначення». В цьому документі зазначається, що Фонд соцжитла буде поповнюватися квартирами і кімнатами в гуртожитках, що не підлягають приватизації. Формувати чергу на отримання квартир будуть районні адміністрації. Але в цьому існує все той же корупційний чинник. Надто високою є спокуса чиновників районної адміністрації внести до списку осіб, які мають потребу в отриманні соціального житла, своїх родичів чи підставних осіб. Крім того, київські чиновники радісно рапортують, що соціальне житло не буде підлягати приватизації, мотивуючи це тим, що начебто така практика розповсюджена у багатьох країнах. Але іноземний досвід прямо протилежний. Як уже зазначалось, більшість країн Європи дозволяє мешканцям соціального житла його подальший викуп зі знижкою та за умови постійного проживання в ньому певний період часу. Такий досвід є успішним, але київська влада його повністю ігнорує. Все це нагадує черговий привід для піару певних столичних градоначальників.
Наразі існує прийнятий у першому читанні проект Закону України «Про забезпечення громадян доступним житлом». Він був внесений до парламенту на початку 2010 року - у період президентських баталій. Цей законопроект носить суто декларативний характер та не вирішує проблем будівництва доступного житла. Але він має визначати конкретні шляхи забезпечення громадян недорогими квартирами, а не просто містити декларативні лозунги, тому в профільному Комітеті Верховної Ради України створена робоча група з доопрацювання згаданого законопроекту для його прийняття парламентом у цілому. Зокрема, зараз слід доопрацювати такі важливі питання, як джерела та порядок фінансування будівництва доступного житла, шляхи здешевлення його вартості, забезпечення комплексної забудови території доступним житлом з відповідною інфраструктурою тощо.
***
Забезпечення населення доступним та соціальним житлом є актуальною і глобальною проблемою, рішення якої стане універсальною відповіддю на цілий ряд проблем соціального характеру. Усвідомлення цього - тільки перший крок. Наступним має бути розробка та вдосконалення законодавства в сфері соціального та доступного житла, яке б містило не популістські обіцянки, а реальні кроки держави з урахуванням її поточного соціально-економічного розвитку. А ефективна реалізація законодавчих норм буде залежати від координованої та злагодженої роботи центральної і місцевої влади.
«Половина населения всегда следит за тем, чтобы вторая